저렴한 실거주 최적의 입지, 산본신도시

1. 산본 신도시란 어떤 곳?

산본신도시는 분당, 일산, 중동, 평촌과 함께 계획된 1기 신도시입니다.

제대로 된 계획도시여서 아기자기한 느낌이 있고, 공원, 상원, 역 위치의 조화도 좋습니다.

또, 마을 단위로 설계된 다른 지역과 달리 단지 단위로 나뉘어 있고, 아파트 평형 분포도 고른 편입니다.

산본 신도시에서 10년이 안 된 유일한 새 아파트인 래미안하이어스(2010년 9월 입주)가 가장 인기 아파트이자 랜드마크 아파트 역할을 하고 있습니다. 

래미안하이어스에서 1호선 금정역까지는 걸어서 15분 정도 걸리는데, 여기에는 GTX-C 노선의 역사도 들어설 예정이므로 미래가치는 더 높아질 예정입니다.

그래서인지 산본역 앞 세종주공 6단지(1994월 입주)에 많은 수요층이 몰렸습니다. 이 단지에는 리모델링 호재가 있기 때문인데요. 사업이 확실하게 진행될지는 좀 더 지켜봐야 할 것 같습니다. 산본의 시세가 전반적으로 더 오르지 않는다면, 사업성 또한 높지 않기 때문입니다.

2. 거주 요건이 뛰어난 산본신도시

교통은 4호선과 1호선 영향권입니다. 특히, 산본 신도시 지역의 4호선은 타 지역과 달리 지하철이 아니라 지상철이기 때문에 철로 앞에 있는 단지에 소음이나 분진 문제를 일으킬 수 있습니다. 이 부분도 놓치지 말고 반드시 고려해야 합니다.

산본신도시에는 전국 규모로도 큰 시장이 있어 항상 사람이 많고 북적거립니다. 최근에는 산본 로데오거리 인근에 롯데몰이 생기면서 상권에 영향을 미치고 있습니다. 특히 주공 6단지는 가장 활성화된 상권 바로 옆 단지에 있고, 4호선 산본역도 가깝습니다. 상권과 역세권을 이용할 수 있다는 것만으로도 리모델링 가능성은 충분합니다. 다만, 앞서도 말씀드렸듯 충분하지 않은 가격이 리모델링 사업의 아킬레스건입니다.

만약 상권 투자를 들어간다면 타이밍은 신도시 개발 후 3~5년 사이가 적당합니다. 10년 차 이상이 되면 너무 올라서 사고 싶어도 못 살 수 있습니다.

산본신도시는 기본적 수요가 탄탄하다. 그래서 프랜차이즈가 대부분 성공한다.

산본 교육 환경의 가장 큰 장점은 블록마다 초등학교가 하나씩 있는 것이다. 학교 분포도가 좋다. 교육청은 안양과 과천을 함께, 군포는 단독으로 관할한다.

3. 타 신도시와 다른 입지적 특성은?

주공 단지가 많다.

제조업이 많다. 최근에는 IT 업종도 많이 들어오고, 아파트형 공 장도 생기고 있다.

일자리는 곧 수요와 직결되기 때문에 부동산 입지를 평가할 때 중요한 요소이다.

또한 녹지 등 자연환경 요소도 풍부하다.( 초막골 생태공원, 한얼공원, 중앙공원 등 큰 공원도 많은 편)

4. 앞으로 산본은 어떻게 될까?

산본도 1기 신도시의 문제점을 가지고 있다.

1기 신도시는 노후화되어 상품 가치는 떨어지고 입지 가치 하나로 유지되고 있는 상황이다.

계속 수요가 느는 지역이 아니기 때문에, 앞으로의 리모델링, 재건축 가능 여부를 따져보는 것도 중요하다.

산본은 워낙 매매가가 싸서, 매매 가격과 전세금 간의 차액이 적다. 그렇다고 무장적 갭 투자를 하는 건 조심!

산본 주공 아파트에 투자하는 이유 중 하나는 월세 투자이다. 월세가 시세 대비 높은 편이기 때문이다.

이미 산본은 신도시가 된 지 20년이 넘었기 때문에 기본 시설은 다 갖추고 있다. 이 점이 산본신도시의 가장 큰 장점.

 

출처 : 직방 네이버 포스트

https://m.post.naver.com/viewer/postView.nhn?volumeNo=18413920&memberNo=16296850

저렴한 실거주 최적의 입지, ‘산본신도시’

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한마디 : 월세 투자를 할 때 산본 주공아파트를 고려해보는 것도 좋겠다!

산본이라는 도시를 처음 알았음...^^;;