임장이란 무엇인가 | 맞벌이 부부가 알려주는 친절한 부동산 기본정보

맞벌이 부부의 돈 버는 부동산 투자 

 

 

맞벌이 부부의 돈 버는 부동산 투자

보리나무, 아이리쉬 지음
호빵 감수

 

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대략 5~6권 째 부동산 관련 책을 읽고 있다.
청울림의 책을 시작으로 추천도서들을 조금씩 빌려보는 중.
제일 처음에는 멘탈 관리나 자신의 경험담을 스토리로 풀어놓은 책들이 아무래도 쉽게 읽힌다. 거기에서 나오는 부동산 용어들을 접하면서 어떤 책에서는 그냥 넘기기도 하고 어떤 책은 친절히 설명을 해주기도 한다.

'맞벌이 부부의 돈 버는 부동산 투자' 책은 부알못도 알아들을 수 있도록 친절하게 용어 설명을 해준다.
임장, 대출용어, 레버리지 효과 등

디테일한 실전팁들도 가득 있어서 꼼꼼한 스타일의 사람들에게 도움이 될 만한 책이다.

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월급과 부동산 투자를 분리한다.
각종 대출 이자는 월세에서 충당되도록 (대출이자 < 월세) 구조를 만들기
여유가 생기면 투자금으로 전환

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대출 규제의 종류

DTI(Debt To Income, 총부채상환비율)와 LTV(Loan To Value ratio, 주택담보인정비율) 
DTI는 상환액이 일정 비율을 넘을 수 없도록 하는 규제다.
예를 들어 DTI 비율이 60%라면 연 소득 1억 원의 경우 6,000만 원 초과해서 대출받을 수 없다.

DSR(Debt Service Ratio, 총부채원리금상환비율)을 알아야 한다. DTI와 DSR의 차이를 보자면, 현재 수도권은 정부 규제로 인해 DTI 60%로 제한되어 있다. 연 소득이 1억 원이라면 1년 동안 내는 '이자'가 6,000만 원을 넘어선 안 된다. 여기서 DTI의 이자라고 하면 '순수 이자'를, DSR의 이자라고 하면 '원금 + 이자'를 말한다.
(2016년 기준)

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레버리지 효과 : 대출을 지렛대로 삼아서 자기 자본 이익률을 높이는 것, 개인이 대출을 지렛대 삼아 주식이나 부동산 등에서 수익률을 높이는 것을 말한다. 일종의 '좋은 빛'이라고 할 수 있다.

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첫 투자는 작게
지방에 있는 소형 아파트를 대상으로 월세나 전세 투자로 시작하길 추천한다. 
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젊을 때부터 경험을 해보면서 부동산에 대한 지식을 넓히는 것이 좋다.

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수도권은 호재 또는 역세권 소형 아파트를, 지방은 인구 유입의 흐름을 주의 깊게 봐야 한다. 특히 지방에서는 'oo의 강남'이라고 해도 오르지 않을 수 있으니 산업단지나 대학교 등 꾸준한 수요가 있는지 확인할 필요가 있다.

 

구분	회사가 많은 지역	이용 가능한 노선
1순위	강남구, 서초구	2, 3, 7, 9호선 및 신분당선
2순위	종로구, 중구	1, 2, 3, 4, 5호선
3순위	여의도(영등포구)	5, 9호선
4순위	가산디지털단지(가산동), 마곡동, 상암동	5, 6, 7, 9호선

 

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역세권에다 초등학교를 품고 있는 아파트(초품아)는 투자 대상 1순위다.

지방투자 기준
1) 인구가 꾸준히 유입되는 곳
+ 인구의 증감은 행정자치부의 '주민등록 인구통계'에 시도별, 시군구별, 월별로 정리가 잘 되어 있으니 참고한다.(인터넷 검색창에서 '주민등록 인구통계'를 검색하면 해당 사이트가 나온다.)

2) 시세 차익보다 월세 수입

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재개발, 재건축이 진행되는 아파트 근처에 있는 기존 아파트는 이주 수요로 인한 반사이익을 얻는다. 강남에 재건축이 시작되자 서울 다른 지역의 전세가를 올려놓는 바람에 자연적으로 매매가도 올라간 사례가 있다.

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분양으로 전환하는 임대 아파트를 노려라
'임대 아파트'는 주택공사나 민간 기업이 소유주가 되어 서민들에게 빌려주는 아파트다. 

분양 전환 임대 아파트 : 약정된 임대기간이 만료가 되면 임차인이 우선적으로 분양받을 수 있다.
보통 5년 또는 10년 뒤에 분양이 된다.


임장이란?
'현장에 임한다'는 의미로, 현장을 답사하면서 부동산의 시세 및 투자가치를 확인하는 과정이다.

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하락기가 와도 떨어지지 않는 아파트는 다음과 같은 특징이 있다.

1. 수요는 꾸준한데 공급이 부족한 지역의 아파트는 가격이 떨어지지 않는다.

서울은 재건축, 재개발 때문에 이주 수요가 생겼다가 다시 공급이 이뤄지고 있어서 거의 대부분 지역이 공급 과잉에서 자유롭다. 경기도는 수치로 보면 공급 과잉이지만 지역별로 다르다. 동탄, 수원, 시흥, 김포, 용인 등 과잉인 지역도 있지만 의왕, 군포, 부천, 광명, 과천처럼 그렇지 않은 지역도 있다. 인천도 서구, 연수구 등은 과잉이라고 볼 수 있지만 부평, 계양에는 공급이 거의 없는 실정이다.
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인구 10만 명 이하의 지방은 새 아파트가 1,000세대만 들어와도 전, 월세, 매매가가 낮아지니 주의한다.

2. 대장급 아파트다. 해당 지역에서 최고 입지와 학군을 가진 아파트를 보통 대장급 아파트라고 하는데 실거주 수요가 탄탄하면서 투자 수요도 꾸준하기 때문에 가격이 높게 형성되어 있다. 가격이 쉽게 떨어지지도 않는다. 부산 해운대구, 대구 수성구, 광주 서구, 대전 유성구, 울산 남구 등에 있으면 대장급 아파트라고 볼 수 있다. 군 단위나 소도시에서도 랜드마크 아파트가 있으니 투자하기 전에 제일 먼저 찾아본다.

3. 한강 근처의 아파트는 대부분 크게 떨어지지 않는다.(물론 아직 최고가를 회복하지 못한 한강변 아파트가 일부 있다.) 한강은 우리나라를 대표하는 지역이다. 같은 단지라도 한강을 볼 수 있느냐, 없느냐에 따라 가격의 차이가 크다.
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한강에서 한두 블럭을 지나는 지역이지만 한강이 보이는 곳에 전세를 끼고 사는 것을 추천한다.

4. 교통이 획기적으로 변하는 곳, 대규모 업무시설이나 복합쇼핑몰이 들어오는 지역의 아파트는 가격이 떨어지지 않는다.

5. 도시 재생사업이 진행되는 지역의 아파트다. 새로운 정부의 부동산 정책 중 하나가 '도시 재생'이다. 지역의 특성에 따라 낙후된 도심의 기능을 재활시키는 방향으로 부동산을 개발하는 것을 말한다.

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임장 체크리스트

내용	결과	내용	결과
전세가율 | 갭 차이 | 평단가		단지 내 학군 | 학군 강세 지역
향후 입주 물량 | 예상 수요 현황		교통 편리성(지하철, 버스 등)
집 방향 | 선호하는 동 확인		대형 매장 유무(편의점 등)
매물의 층/최고층(예:15/20)		녹지 공간 및 편의시설 유무
세대 수 | 나 홀로 아파트		혐오시설 유무(거리 판단)
단지 내 거주자 현황(연령대)		아파트 브랜드 | 지형
우편함, 분리 수거장 정리 상태		외장 도색 시행 여부(구축의 경우)

 

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사람들은 로열층을 선호한다. 새 아파트의 경우 꼭대기에 있는 펜트 하우스를 로열층이라고 하는 경우도 있지만 보통 20층 기준으로 10~15층, 15층 기준으로 8~12층 정도를 로열층이라고 한다. 저층은 1~2층을 의미하고 탑층은 말 그대로 꼭대기 층을 의미한다.

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아파트 내부 체크리스트

내용	결과	내용	결과
방문, 틀 상태 확인		도배나 장판 상태
천장 누수 얼룩, 곰팡이 여부		난방 종류(중앙 난방, 개별 난방, 열병합)
충분한 수납 공간		보일러 배관 누스 여부
넓고 보기 좋게 빠진 거실(공동 공간)		발코니 페인트칠 벗겨짐 상태(누수 여부 포함)
거실에서 보는 향(나침반 앱 이용)		발코니에서 조망 확인
충분한 조망권, 시간대별 햇살 비침 여부		인터폰, 방범창 상태
앞 동, 옆 동과의 거리(사생활 보호 측면)		새시 작동 상태 및 방충망 등 부속물 상태
싱크대, 화장실 수압 확인		화장실 리모델링 여부

 

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아무리 개발 호재가 많아도 공급 앞에서는 장사가 없다는 것을 깨달았다.

197
공인중개사에게 사진을 요구할 때 주의사항
원하는 곳을 사전에 정확하게 요구한다. 
방, 거실, 싱크대, 화장실, 세탁실, 발코니, 현관 등 
거실이나 발코니에서의 조망
세탁실(세탁실 뒤쪽)
발코니(천장 전체까지)
보일러(브랜드, 연식 보이게)
전체를 담을 때는 세로 방향, 부분일 때는 가로 방향
+가능하면 낮뿐만 아니라 밤 시간대 사진도 요구한다.

207
사진만 보고 수리 비용이 어느 정도 들지 아는 것이 중요하다. 매매가에서 그만큼을 깎아달라고 요구할 수 있기 때문이다.

209
세상에는 두 종류의 임차인이 있다.
내가 투자하려는 아파트에 살고 있는 임차인(세입자) 투자한 아파트에 들어올 임차인.
살고 있는 임차인(현 임차인)은 내가 투자할 때 필요한 집의 현재 정보를 줄 수 있는 사람이고, 들어올 임차인(새 임차인)은 투자한 아파트에 들어와서 수익을 내주는 사람이다.

213
계약 만료 2~3개월 전 집을 어떻게 운용할지 고민하기

1) 실거주자 또는 투자자에게 판다(매수 후 최소 1년 이상 되었을 때).
2) 현 임차인과 시세에 맞춰 재계약한다.
3) 임차인을 시세에 맞춰 새로 받는다.
4) 임차 조건을 바꾼다(전세 -> 반전세 또는 월세, 월세 -> 반전세 또는 전세)

230
월세 투자는 지속적인 현금 흐름을 만들 수 있지만 초기 투자금이 많이 들고 대출이 거의 필수다. 전세 투자는 전세가율이 높을수록 상대적으로 투자금이 적게 들어가고 향후 시세차익을 기대할 수 있다. 그러나 물량이 많은 지역에서는 역전세가 발생할 위험이 있다. 여유자금 확보가 필수다. 부동산 상승기에는 월세 투자보다 전세 투자가 수익이 좋다. 그러나 현금 흐름이 중요하다면 월세 투자도 좋은 방법이다.

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투자하기 전에 반드시 세금 전문가와 상의한다.
재야 고수로 유명한 제네시스박 님이나 <투에이스의 부동산 절세의 기술>로 유명한 투에이스 님처럼 투자자이면서 동시에 세금 전문가의 강의를 통해 도움을 받거나 국세청의 국세상담센터(전화번호 126번 등), 마을 세무사 등에 문의한다.

247
부동산 투자를 할 때는 반드시 수익률을 계산한다. 투자금이 적게 들수록 수익률은 커진다. 그런데 의외로 많은 투자자가 투자금을 계산하면서 세금과 중개보수 등 각종 비용을 간과한다. 처음부터 세금 등의 부대 비용을 고려하지 않으면 나중에 적지 않은 부대비용에 대해 곤란을 겪는다. 가격이 큰 물건이나 채 수가 많을수록 세금 규모도 커지므로 처음부터 세금을 빼놓지 않는다.

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6월 1일을 기억하자
제산세는 물건을 보유하는 동안 내는 세금이다. 그래서 재산세 부과 기준일인 6월 1일을 반드시 알고 있어야 한다. 5월 31일까지 갖고 있었지만 6월 1일에 소유권이 넘어가면 그 부동산에 대한 재산세는 내지 않는다. 6월 1일까지 갖고 있다가 다음 날인 6월 2일에 소유권을 넘겼다면 재산세는 내야 한다. 소유권이 이전되는 날짜의 기준은 등기 날짜와 잔금을 지급하는 날짜 중 더 빠른 날짜다.

 

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