갑작스레 입문하게 된 부동산 경매이야기 : 우리는 부동산으로 월급받는다

우리는 부동산으로 월급 받는다, 김수영 젊은부자마을 지음

 

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부동산책을 빌려보고 있다. 또 다른 부동산 책에서 추천도서에 올려져 있었는지, 그냥 눈에 들어와서인지는 모르겠지만, '우리는 부동산으로 월급 받는다' 책을 빌려보았다.

대단지 아파트의 85제곱미터의 작은 집만 구매한다는 어떤 책을 보다가 이번 책에서는 경매이야기가 나왔다. 정말이지 다양하고 재미있는 부동산의 세계다. 이 책 덕분에 부동산 경매에 대해 조금 알게 되었고, 이 또한 초기자본이 적은 사람에게는 매력적으로 다가오는 이야기였다.

실제로 이렇게 여러 권의 책을 읽고 부동산 오픈 채팅방에도 입장을 하면서 부동산에 무지했던 나에게도 어느 정도 감이라는 게 잡히기 시작하고 있다. 아직 더 많이 공부해야겠지만 스스로 생각하는 최소한의 종잣돈으로 나의 기준을 만들어서 투자를 해보고 싶다는 마음이 들고 있다.

우리는 부동산으로 월급받는다 이 책은 앞부분은 부동산 경매 이론을 위주로 설명을 하고 뒤쪽은 여러 사람의 사례 이야기를 해준다. 지루할 틈 없이 재미있게 읽을 수 있었다. ( 이론은 조금 지루함^^)

다른 사람들의 경험담은 언제들어도 재미가 있다. 다양한 케이스를 통해 그들이 경험으로 터득한 지혜와 지식을 간접적으로 접하면서 내가 직접 실천할 때는 아주... 조금^^ 덜 당황할 수도 있겠다는 생각이 들기도 한다.

부동산 경매의 7단계 순서부터 부동산 경매 용어, 매입 팁 등을 알게 되었고 젊은부자마을 사람들 모두 각자의 기준으로 매매를 하는 것이 인상 깊었다.

또한 최소의 투자금 500만 원으로 매매한다는 것이 어떠한 의미인지, 좋은 빚이 무엇인지 확실히 알게 되었다.

앞으로 나의 계획은 이렇다.

종잣돈이 모일 때까지 경제뉴스와 부동산 책을 꾸준히 읽어 나가고, 종잣돈이 모일 무렵 나에게 맞는 실전 커뮤니티를 찾아 수업들으며 직접 실행에 옮기기.

재개발지역으로 선정된 우리 동네에도 좀 더 관심을 가져보아야겠다.

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명도란 낙찰받은 부동산에 살고 있는 소유자나 임차인, 기타 점유자 등을 내보내는 행위를 말한다.

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* 명도의 기본 원칙
최소 비용, 최단 시간, 큰 충돌 없이 점유자를 내보내는 것이 최상이다.
시간이 돈이라는 것을 기억하자. 눈앞의 비용보다 명도 이후의 수익을 생각하는 편이 더 낫다.

* 명도의 고수가 되려면 다음을 기억하자
- 서류를 적극적으로 활용하라.(내용증명, 이행각서, 합의서, 서약서 등.)
- 낙찰자의 대리인 입장으로 접근하라.
- 거부할 수 없는 매혹적인 제안을 하라.
- 이사비는 절대 먼저 제시하지 마라.
- 이사비의 상한선은 강제집행 비용 이하로 잡아라.

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준비를 위한 기본 중 기본
* 매일 아침 경제신문을 읽자.
시장 흐름을 읽기 위해서는 차분히 오랫동안 연습해야 한다.
* 정보를 얻을 수 있는 커뮤니티를 찾아라
투자 마인드도 좋고, 현장의 생생한 정보를 공유하는 곳이 좋다.
* 관련 강의나 책을 섭렵해보자.
모든 것이 나에게 딱 맞진 않을 것이다. 그래도 다양한 경험을 쌓으면 무엇을 취해야 할지 판단할 힘이 생길 것이다.


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부동산 투자를 위한 종잣돈 모으기
* 급여의 80% 이상을 저축하라
* 신용카드를 적절히 사용하여 대출을 위한 신용등급을 관리하라.
* 불필요한 지출을 최대한 줄여, 종잣돈 형성에 가속도를 붙여라.

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주거 환경이 좋다면 고민하지 말라
관공서, 백화점, 마트와 영화관, 그리고 전철역이 근접해 있는 곳

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짧은 기간 동안 부동산 늘리는 방법
* 관심 지역을 대신 검색해줄 동료나 공인중개사, 멘토를 만들자.
* 직장에서 접근성이 좋은 지역 등 특정 지역에 집중하자.
* 가지고 있는 금융 자산들은 종잣돈으로 사용할 수 있도록 전환해두자.
* 실제 투자 비용을 500만 원 미만으로 잡고 소액으로 수익형 부동산을 매입, 내 돈이 거의 들지 않는 투자를 반복하자.
* 초 역세권 지역 중 매매가 대비 전세 비율이 높은 물건을 찾자.

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자신만의 기준 세우기
1. 물건 검색과 권리 분석 단계에서 안전할 것
2. 투자금이 줄어들지 않을 것
3. 재계약이 가능할 것

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나는 무피 투자가 가능한 물건 딱 하나에만 집중했다. 투자금을 아껴서 재투자를 반복해가야 했기에 이번 물건이 최적의 물건이었다.

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빌라 물건을 현장 답사할 때 가장 중요하게 보아야 할 것은 물이 새지 않는가 하는 것이다.

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내 산정 기준은 수익이 나는 한도 내에서 최대한 많이 쓰자는 것이었다. 돈을 조금 적게 벌더라도 일단 낙찰을 받아서 한 사이클이라도 더 돌리는 편이 이익이라는 생각에서였다.

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월 수입 20만 원이 대수롭지 않게 느껴질 수도 있을 것이다. 하지만 공무원을 기준으로 볼 때 연봉 200만 원을 올리려면 3년간 호봉을 올려야 한다. 나는 집주인이 되기 전과 똑같이 일하고 같은 월급을 받으면서 남들보다 3년을 앞서 가게 된 것이다. 현금 흐름 20만 원의 의미는 바로 그런 것이다.

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또한 언제까지 얼마의 수익을 낼 것인가 하는 수치상 목표가 있어야 한다. 기한이 없는 목표는 목표가 아니다. 목표와 기한이 있어야 그것에 맞추어 투자를 하고, 수익을 낼 수 있다.

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현장 답사 기승전결!
1. 답사 전 조사
* 국토교통부 실거래가, KB부동산알리지 시세, 네이버 부동산 등을 이용해 시세 파악
* 해당 지역 공인중개사에게 시세 확인
* 물건 이동 동선 파악

2. 현장에서의 조사
* 부동산중개사의 성향을 파악하여 자연스럽게 질문
* 인근 비슷한 물건의 시세 파악
* 현장 답사 물건의 장, 단점 파악, 하자 여부, 누수 및 결로, 내부구조
* 학군 및 거리, 교통 조건, 교육 환경, 주변 상권, 편의시설, 개발 호재, 유해시설 등

3. 답사 후 조사
* 현장 답사 내용 정리하기 (현장 답사 보고서 필수)
* 다른 지역과 비교 평가 내가 살고 싶은 곳인지 가치 평가


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갭 투자 물건 검색 시 주요 요건
* 전세가율이 80% 이상의 2010년 이후 신축 건물일 것
* 주변에 학군(초, 중, 고)이 있을 것
* 지하철 및 버스정류장의 근접이 용이할 것
* 백화점, 마트, 병원, 공원 등의 편의시설이 있을 것
* 실투자금이 적게 묶이는 물건일 것

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위치 좋은 반지하를 공략하라!
* 입지 조건과 임대 수요가 높은 곳인가?
* 판단 기준은 '역세권'
* 물건의 개별 특성을 직접 확인하라

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건축물대장을 반드시 확인할 것

오피스텔과 도시형 생활주택은 세금이 다르다
오피스텔 : 건축법의 적용을 받는 업무 시설
도시형 생활주택 : 주택법의 적용을 받는 공동주택

도시형 생활주택은 40제곱미터 이하는 면세, 85제곱미터 미만은 1%의 취등록세를 낸다.
오피스텔은 재산세 과세 대상이고 취등록세도 4.6%로 상대적으로 비싸다.

건축물대장은 정부민원포털 민원24에서 열람 가능

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물건 내부를 보지 않고 상태를 파악하는 방법

* 최우선변제금액을 보증금으로 들어온 임차인일 경우
보증금이 소액 임차보증금에 해당하며 물건지의 일반적인 시세보다 과도하게 저렴한 금액으로 후순위에 임대차계약을 한 경우라면, 수리가 제대로 안 되어 있을 확률이 높다.

* 소유주(채무자)가 장기간 폐문 부재일 경우
근저당 설정을 비롯하여 캐피탈이나 대부업체의 (가)압류 등이 많은 경우나 빚 독촉에 시달린 나머지 집을 오랫동안 비운 경우에는 내부 상태가 엉망일 수 있다. 예를 들어 그 상태로 겨울을 지났다면, 보일러나 수도관이 동파되었을 수도 있다.

* 외부 섀시가 오래된 것인 경우
보통 내부 인테리어를 하면 우선 방한을 위한 섀시에 비용을 투자한다. 따라서 섀시 상태를 확인하면 내부 상태를 어느 정도 알 수 있다.

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부동산 경매투자 7단계
1. 물건 검색 & 권리 분석
2. 현장 답사
3. 입찰
4. 잔금 납부
5. 명도
6. 화장하기(수리)
7. 수익 실현(실거주/임대/매매)

법원에서의 경매 진행 절차
경매 사건 접수 → 경매개시 결정 → 배당요구종기 결정 및 공고 → 감정평가 및 현황조사 → 매각기일 → 매각허가결정 → 매각대금납부 → 배당기일

매각 기일은 입찰에 해당한다.