나는 마트 대신 부동산에 간다: 젊줌마의 아기 키우면서 부동산 공부하는 방법

 

젊줌마의 부동산 투자기

아이를 업고 메고 부동산을 투어하며 물건을 보러다닌다.

물건을 보러다니기 전엔 정말 많은 책을 읽고 강연을 다니고 느낌이 올때부터 투자를 시작한다.

엄마의 입장에서 세입자의 마음을 잘 헤아리고, 센스가 있다고 느꼈다.

일단 첫번째는 어마어마한 양의 독서로 인풋을 넣는 것이 시작인 것 같다.

부동산 시장의 큰 흐름을 이해하기 위해 오늘도 간단한 정리를 해본다.

 

나는 마트 대신 부동산에 간다 김유라 지음

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아파트를 살 때는 오르지 않을 것이라고 예상하는 사람의 아파트를 사라. 그래야 많이 깎을 수 있다. 반대로 팔 때는 오르리라고 생각하는 사람이 많을 때 팔아라. 그래야 제값을 받을 수 있다. 투자자는 대중보다 늘 한발 빠르게 움직여야 한다.

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공실의 위험을 막으려면 매수할 때 임대물량이 얼마나 풀려 있는지 정확하게 확인해야 한다. 가장 좋은 것은 월세물건이 하나도 없는 아파트다. 나는 월세물건이 많은 단지나 빈집이어서 쉽게 들어가 볼 수 있는 아파트는 절대 사지 않는다.

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월세 투자에 가장 좋은 아파트는 산업단지 가까이에 있어서 기숙사처럼 쓰이는 곳이다. 회사가 월세를 지불하므로 밀리는 법이 없고, 회사가 없어지지 않는 한 계속 재계약을 하게 된다. 중개수수료와 수리비가 전혀 들지 않으면서 매달 정해진 날짜에 어김없이 월세가 들어오니 그보다 좋을 수가 없다. + 집이 깨끗하게 유지된다는 장점도 있음.

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10년까지는 아니어도 최소한 내가 보유하는 기간에는 공실이 생겨서는 안 된다. 만약 공실이 생긴다면 월세 투자에 더는 연연하지 말고 재빨리 팔고 나와야 한다.

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월세 투자는 대출 투자다
대출이 없으면 매매수익률도 떨어진다.
아래 식 확인

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투자자에게 가장 좋은 상황 방식은 고정금리, 3년 거치, 30년 상환이다.

대출이자 내는 방식 3가지
1. 원리금균등상환 : 원금과 이자를 매달 같은 금액으로 납입
2. 원금균등상환 : 매달 같은 원급 납입. 이자는 조금씩 줄어든다.
3. 거치식 : 원금은 상황하지 않고 이자만 납입한다.

3년 거치식의 장점은 크게 두 가지다. 
첫째, 금리가 계속 떨어지는 추세라면 더 저렴한 이율의 대출로 바꿀 수 있다.
둘째, 매매가가 올랐을 겨우 더 많은 대출을 받을 수 있다. 그래서 여유자금이 생기고, 동시에 투자금 대비 월세수익률도 높아진다.

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3년 후 대환 대출이 어렵거나 매매가 안 될 경우를 대비하는 방법은, 원금과 이자를 최소한으로 납입하도록 30년 만기로 원리금 균등상환을 하는 것이다. 이는 혹시 모를 위기를 대비하는 안전장치다.

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매수 당시부터 신경 써야 할 부분은 다음과 같다.
1. 저평가되어 있는가(낮은 매매가)
2. 희소가치가 있는가(평형, 입지)
3. 임대수요는 풍부한가(교통, 직장 주거 근접)
4. 주변에 예정된 신규 분양은 없는가(입주물량과 분양 가격)

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매도 시점과 가격을 파악할 때도 마찬가지다. 전세 상황이 어떤지를 먼저 물어봐라. 전세물건이 많다고 하면 '집 팔기는 어렵겠구나' 생각하면 된다. 반대로 전세가 귀해 이사 날짜 맞추기가 쉽지 않다고 하면 '이때다' 하고 팔아야 한다.

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중개소를 잘 골라라

첫째, 매도측 중개소를 찾아가라. '네이버 부동산'에 물건을 올려 놓은 중개소는 그 물건을 가지고 있는 매도인 쪽의 중개소다. 등기부등본상 매도인의 이름을 정확히 알아야만 물건을 올릴 수 있기 때문이다. 매도측 중개소와 접촉해야 매도 사유와 매도자의 정보를 알아낼 수 있어 혐상이 유리해진다.
  매도측 중개소 중 물건을 풍부하게 가지고 있는 중개소를 가장 먼저 방문하고, 그다음에 다른 중개소를 차례로 방문하라.

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부동산에서 성수기와 비수기는?
국토교통부 실거래가 공개시스템에서 월별 거래 건수와 임대료 시세를 파악하면 성수기가 언제인지 가늠할 수 있다. 대체로 8월과 1~2월을 성수기로 볼 수 있다. 8월은 여름방학 이사 수요와 가을에 결혼할 신혼부부 수요가 많고, 1~2월은 겨울방학과 학군이사 수요, 봄 신혼부부 수요가 많다.
만약 고등학교 인접 지역이라면 11월 초인 수능철에는 이사하는 사람이 거의 없을 것이다. 전세를 놓을 때는 될 수 있으면 봄방학 이사철인 성수기에 맞추고, 실거주로 입주할때는 비수기 급매를 공략하는 것이 좋다.

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매도는 6월 1일 이전에
매도는 가능한 한 6월 1일 이전에 하는 것이 좋다. 재산세가 6월 1일에 나오기 때문이다. 

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국토교통부 '토지이용규제정보서비스'
토지의 번지수를 넣어 토지이용계획을 열람하는 용도
'고시도면' 메뉴로 들어가면 관심 있는 지역에 도로가 어떻게 나고 아파트가 어느 곳에 얼마나 들어오는지 도면으로 볼 수 있다.

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준공공임대주택으로 등록하여 10년 이상을 보유하면 양도소득세가 면제된다.
10년 동안 세제 혜택을 누리면서, 시세차익도 누릴 수 있는 아파트의 특성

1. 2017년까지 입주하는 분양권 혹은 새 아파트
2. 신도시나 택지개발지구 내의 초,중학교 인접 아파트
3. 초기 전세가격이 아주 높게 형성될 수 있는 곳
4. 59~84m2 크기의 주택
5. 입주 시점까지 프리미엄이 지속적으로 올라가는 곳
6. 10년 후에 대체재가 없는 입지를 가진 곳