부동산제테크 입문서적추천 | 나는 오늘도 경제적 자유를 꿈꾼다

나는 오늘도 경제적 자유를 꿈꾼다.

청울림(유대열) 지음 

 

이전에 읽었던 부동산 재테크 입문 서적(부자의 지도 다시 쓰는 택리지, 노후를 위해 집을 이용하라)에 이어 선택한 3번째 책은 '나는 오늘도 경제적 자유를 꿈꾼다'라는 책이다. 청울림 저자의 책으로 많은 사람들에게 이미 유명한 책이었다.

책 초반에는 자신에 왜 부동산제태크에 입문하게 되었는지에 관한 내용과 어떤 행동까지 해보았는지, 본인의 절절한 성공스토리를 이야기하며 성공이 쉽지 않다는 점을 뼈저리게 느끼게 해 준다.

다양한 자기 경영서적을 접하다 보면 이야기의 공통점들이 나오기 시작한다. 스스로 시간을 통제하고, 작은 것부터 나와의 약속을 지키고, 스스로의 원칙을 새워 타인에게 휘둘리지 않고 움직일 것.

청울림 저자는 그저 부동산의 기술만 알려주는 것이 아니라 자신의 삶을 꾸려나가는 법까지 책에서 알려주기 때문에 여타 다른 책들보다 더 동기부여가 많이 되었다.(읽는 순간에는 특히^^)

인생의 전반전은 경제적 자유를 위해 돈을 모으고 돈을 불리며, 인생의 후반전은 자신이 좋아하는 일을 하며 선한 영향력을 펼치는 것. 이것이 그가 생각하는 자본주의에서 가장 이상적인 삶이 아닐까 말한다.

이렇게 인생 전반의 멘탈 관리와 더불어 부동산 기본 지식까지 알짜로 알려주기 때문에 책이 두꺼운 편인데 그리 지루하지 않게 읽었던 것 같다.

이 책을 읽고 난 후 '부동산은 입지다'에 이어 부동산은 '공급이다'라는 것을 깨우쳤다. 부동산 역시 수요와 공급이 흐름에 따라 집값이 오르락내리락한다는 것이다. 그래서 첫 번째로 봐야 할 것이 수요와 공급 사이클이며 그 이후 당연히 입지를 봐야 한다는 말씀. 지지 않는 게임을 하기 위해 정말 많은 것을 공부하고 부동산 시장의 전체적인 본질을 잘 이해하신 분의 글이라고 느껴졌다.

그리고 얼마나 공부를 많이 해야 하는지도...^^

다양한 꿀팁이 대방출되었던 청울림의 '나는 경제적 자유를 꿈꾼다'.

경제적 자유를 꿈꾸기 위해 더 많이 자기 경영 책을 읽고 부동산 책을 읽어야겠다는 다짐을 한다. + 그리고 실천할 것!

 

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부동산 시장에는 일정한 사이클이 있는데 전업투자자는 상승기에도 돈을 벌어야 하고 하락기에도 돈을 벌어야 합니다. 그러려면 전국에 있는 모든 부동산을 섭렵한다는 마음으로 시작하는 게 좋습니다.

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나의 투자 타깃은 임대수익률이 좋은 지방의 소형 아파트로 고정돼 있었으므로 앞뒤 잴 것이 없었다. 원하는 물건이 경매에 나오면 달려가서 현장 조사를 하고 입찰하는 되는 거였다.

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'항상 실패의 위험성보다 성공의 가능성을 먼저 보자'

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회사 일은 회사 일대로 최선을 다했고 남는 시간에 목표를 이루기 위해 먹을 것 못 먹고 잠잘 것 못 자며 힘들게 살아온 시간이었다.

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돈 공부의 5단계
첫째, '마음먹기'가 가장 먼저다. 돈의 노예가 되지 않기 위해서라도 돈을 지배해야 한다는 마음을 갖는 것이 무엇보다 중요하다. 자수성가한 사업가나 성공한 투자자의 책을 읽으며 부자 마인드를 다져라

둘째, 나를 알아야 한다. 현재 나의 재정 상태는 어떤지, 소비 습관은 어떤지를 알아야 계획을 세우고 앞으로 나아갈 수 있다. 가계부나 현금 흐름표를 직접 손으로 작성해보자.

셋째, 부자 습관을 갖는 단계다. 부자가 되는 가장 확실한 방법 두 가지를 꼽으라면 열심히 일해서 돈을 버는 것과 아끼고 저축하는 것을 들 수 있다.

넷째, 부자 네트워크에 연결하라. 돈을 벌려면 돈이 있는 곳으로 가야 한다.
재테크 커뮤니티에 가입해서 활동하고 각종 세미나에 부지런히 참석하라.

다섯째, 돈을 불리는 공부를 하라. 자본주의 시스템에서 근로소득만으로는 부자가 되기 어렵다. 그러니 사업이나 투자에 대한 공부가 필요하다.

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하룻밤 술 한잔이면 날아갈 소소한 액수가 늘 우리를 시험에 들게 한다. 나는 당신이 '이런 것까지 줄여야 해?' 생각하며 스스로와 하는 작은 전투에서 늘 승리하기를 바란다.

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칸트는 '나는 해야 한다. 그러므로 할 수 있다.'라고 말했다.
세상은 강한 확신을 가진 사람들의 것이다. 스스로 한계를 정하지 않는 사람이야말로 이 세상의 주인이다.

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독하게 공부하라. 사람이 독하게 마음먹으면 직장을 다니면서도 1년에 100권의 책을 읽을 수 있다. 1년에 100권이면 웬만한 투자 방법을 섭렵하는 것은 물론 좋은 마인드까지 정착할 수 있다.

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내가 이룬 것만 보는 사람들은 모를 것이다. 내가 얼마나 많은 시행착오를 겪어왔는지를. 그러나 그 많은 실패와 시행착오가 오늘의 나를 키웠다. 실패를 두려워하지 말라. 적극적으로 실패하라. 실행하고 부딪치고 깨지면서 우리의 삶은 조금씩 앞으로 나아가는 것이다.

123
아파트는 내부 구조나 인테리어보다 입지와 가격, 주변의 개발 호재 등이 훨씬 중요한 데도 말이다.

131
생각 없이 열심히 살면 남 좋은 일만 하게 된다. 관습적인 사고는 관습적인 결과만을 낳는다. 그러니 생각하고 또 생각하라. 보이는 것만 믿지 말라.

137
몸값이 높다는 것은 일을 잘한다는 말과도 통한다. 일을 잘하는 사람에게는 두 가지 길이 열린다. 자신이 속한 조직 내에서 승부를 보는 것이 하나이고, 자신이 잘하는 일을 사업으로 연결하는 것이 또 하나의 길이다.

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고대 그리스인들은 누구에게나 주어진 물리적 시간 외에 어떤 운명적이고 의미 있는 시간이 존재한다 믿었고 이를 가리켜 '카이로스 Kairos'라 칭했다. 우리에게 주어진 시간을 수동적으로 흘려보내는 게 아니라 나의 의지와 노력으로 빛나게 만드는 시간, 그것이 카이로스다.
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성공한다는 것, 세상을 잘 산다는 것은 얼마나 많은 카이로스를 갖느냐의 문제다. 당신은 당신에게 주어지는 물리적 시간을 얼마나 많이 카이로스로 바꾸고 있는가?

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지금 이 시간, 내가 무엇을 해야 하는지를 알고 그것을 위해 전력을 다하는 것, 내가 원하는 삶을 살기 위해 오늘 이 시간을 최고로 가치 있는 시간으로 만들어가는 것, 하기 싫은 것을 억지로 하는 것이 아니라 보람과 성취를 느끼며 하루하루를 가장 밀도 있는 시간으로 만들어가는 것, 그것이 나의 카르페 디엠이다.

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부동산은 첫째도 타이밍, 둘째도 타이밍이다. 아무리 입지나 개발호재가 중요하다 해도 타이밍 앞에서는 한낮 사소한 요인일 뿐이다. 오르기 전에 사면 즉, 쌀 때 사면 돈을 벌고 꼭지에 사면 돈을 읽는 것, 이것이 부동산을 비롯한 모든 자산 시장의 진리다.

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내가 알아낸 최고의 집값 변동 요인은 지역별 수요와 공급이다. 특히 공급이야말로 집값 변동을 일으키는 가장 중요한 요인이다.

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집값은 정확히 공급량에 의해 좌우된다

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우리나라 국민의 연간 배추 소비량이 어느 정도 일정하듯 새 집에 대한 기본 수요도 지역별로 일정한 편이며, 대체적으로 해당 지역의 인구에 비례한다. 위에서 말한 결혼, 이혼, 분가, 주택 멸실 등 새 집 수요를 결정하는 요인들이 거의 인구에 비례하기 때문이다.
  그런데 새 집에 대한 수요가 어느 정도 일정한 반면, 공급은 일정하지 않다. 대내외 경제 상황이나 정부 정책, 지역별 주택 경기 등에 따라 공급이 얼마든지 변하기 때문이다. 이것이 지역별, 시기별 집값 변동을 일으키는 핵심 요인이다.

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인구 1,000만 명인 서울은 해마다 약 8만 호(0.8%)의 새 집을 필요로 하고 인구 1,200만 명인 경기도는 연간 12만 호(1%)의 새 집을 필요로 한다. 인구 250만 명인 대구는 해마다 2만 호(0.8%) 가량의 새 집을 지어야 한다. 그래야 신규 주택 수요를 감당할 수 있다. 이렇게 지역마다 일정한 새 집 수요가 있는데 여기에 맞게 공급이 이뤄지느냐 그렇지 못하느냐에 따라 집값이 변동된다.

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지역별 공급 물량을 산출하는 것은 어렵지 않다. 네이버 부동산이나 부동산 114, 닥터아파트 등의 포털사이트는 매월 전국 분양 아파트 정보를 제공한다. 이들 분양하는 아파트를 입주 시기별로 정리하면 그것이 곧 입주 물량 데이터가 된다. 그러면 향후 2~3년 정도의 공급 현황을 알 수 있다.
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이를 지역 인구에 비례해 산출한 새 아파트 수요량 대비, 어느 지역이 공급이 많고 어디가 공급이 부족한지 확인하는 것이 핵심이다.
즉, 봄이 시작되는 지역을 찾는 것이다. 그 뒤에 좋은 입지를 고르고 호재가 있는 곳을 고르는 식으로 접근을 하면 된다. 

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'입지가 좋은 지역, 즉 수요가 충분한 지역에 중소형 아파트를 사두면 장기적으로 매매가와 전세가는 꾸준히 오른다. 그러므로 투자금이 적게 들 때 사서, 보유하는 동안 전세금 상승분을 수취하고 매매가가 크게 오를 때까지 기다리는 전략은 언제나 유효하다.'

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전세가가 주택보급률보다는 통화량 증가와 밀접한 관계가 있다는 것이다. 통화량이 증가하는 한, 즉 물가가 오르는 한 전세가는 계속 오를 수밖에 없다. 많은 사람들이 두려워하는 역전세는 매우 이례적인 현상일 뿐이다.

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돈이 열리는 나무를 심는 다섯 가지 원칙
첫째, 무엇보다 나무를 심는 타이밍이 중요하다. 오랫동안 집값이 오르지 않았고 공급 부족이 누적되어 전세가율이 높은 시기가 가장 좋다. 즉 계절적으로 봄이어야 한다.

둘째, 실투자금이 적게 들어야 한다.
한 채당 투자금이 가급적 3,000만 원 이하로 들어가는 것이 좋다. 3,000만 원은 웬만한 직장인 연봉이기도 하고, 이보다 많으면 그만큼의 리스크를 짊어져야 한다. 투자금은 적게 들면 적게 들수록 좋다. 투자금이 적게 들어야 부담 없이 오래 보유할 수 있기 때문이다.

셋째, 입지가 좋은 곳에 투자해야 한다.
입지가 좋아야 오를 때 더 크게 오르고 전세가도 꾸준히 상승한다. 수요가 많으므로 공실이나 역전세 걱정도 할 필요가 없다.

넷째, 이왕이면 호재가 있는 곳에 투자해야 한다.
입지가 좋아야 오를 때 더 크게 오르고 전세가도 꾸준히 상승한다. 수요가 많으므로 공실이나 역전세 걱정도 할 필요가 없다.

다섯째, 관리가 편한 부동산으로 해야 한다.
이 투자의 핵심은 시간을 내 편으로 만들어야 하는 것인데 관리에 부담이 가서 중도에 나무를 베어버리면 안 될 일이다. 빌라보다는 아파트가 좋으며 관리에 부담이 되는 대형 아파트보다는 20평대 중소형 아파트가 제격이다.

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어디를 살 것인가, 투자 결정의 원칙
청울림님의 투자 목표와 타깃

현장 조사 전 사전 조사하기
손품 팔 때 사이트 리스트

- 네이버 지도(또는 다음 지도)
- 네이버 부동산(매물)
- 국토교통부 아파트 실거래가
- KB부동산(시세)

1. 지도로 지역 전체 모습 파악하기
2. 지역 내 집값 분포 확인하기
3. 아파트 전수 조사하기
전수조사란 말 그대로 모든 아파트를 조사하는 것을 의미한다.

Tip. 전세가율 높은 아파트 쉽게 찾는 법
조인스랜드 부동산 테마별 시세 검색
시세> 테마별 시세 검색> 전세비율 높은 아파트

4. 나만의 관심물건 리스트 만들기

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직접 집을 볼 때 주의해서 봐야 할 부분
- 채광과 조망은 좋은가
- 습기 차서 곰팡이가 생긴 곳은 없는가(특히 베란다 창고, 수납장)
- 집 안에 수납공간은 충분한가
- 물은 잘 내려오고 잘 내려가는가
- 보일러는 오래되지 않았는가(10년 정도면 오래되었다고 봄)
- 전열기는 잘 작동되는가
- 방문은 잘 열리고 닫히는가
- 마루 상태는 좋은가

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지금 필요한 것은 돈이 아니라 투자 기술이고, 투자 기술보다 우선되어야 하는 것이 긍정적인 마인드와 부자가 되고자 하는 열망이다.

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부동산 현금흐름의 중요성을 깨달았다면 일단 작은 것부터 시작하라. 소형 아파트든 빌라든 작게라도 월세 수익이 나는 물건에 관심을 가져라. 내가 사는 동네부터 시작하는 게 제일 좋다. 우리 동네 소형 아파트와 빌라의 매매 시세와 월세 시세가 어떤 지부터 체크하는 것이다. 투자 여건이 괜찮다고 판단되면 대출과 임대보증금을 레버리지로 활용해서 가볍게 투자해보는 것도 좋다.

212
약속 장소에서 누군가를 기다릴 때 스마트폰을 보면서 시간 때우지 마라. 그 주변 상가가 얼마나 장사가 잘 되는지, 사람들은 어떤 동선으로 다니는지 관심을 가져라. 이런 습관이 때가 되면 큰 역할을 하게 될 것이다.

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가진 돈이 부족해도 늘 기회를 살피고 행동으로 옮겨야 한다. 돈이 생기면 그때 공부하고 투자하겠다 하는 사람 치고 제대로 하는 사람을 보지 못했다. 돈이 없다고 한탄할 일이 아니고 적은 투자금으로 투자할 수 있는 물건을 찾지 못하는 것을 한탄해야 한다.
  투자금이 부족한 사람이라면 이렇게 해보기를 권한다. 내가 아는 지역에 있는 아파트 중 매매가와 전세가 차이가 작아서 1,000만 원 이하로 살 수 있는 아파트를 골라보아라. 앞에서 제시한 '전세가율 높은 아파트 찾는 방법'을 참고하면 된다.

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투자하는 지역은 향후 공급이 부족하거나 큰 호재가 있어서 가격이 오를 지역이어야 한다. 투자금이 얼마 드느냐 하는 것은 그다음 문제다.
  투자금이 부족한 사람에게 추천할 만한 또 하나의 방법은 경매다.
경매를 잘 이용하면 일반 매매에 비해 수백만 원에서 수천만 원까지도 싸게 살 수 있다. 일반 매매에 비해 대출에 대한 규제도 적은 편이다. 대출을 잘 받을 수 있고 싸게 살 수도 있다면, 경매의 장점을 십분 활용하는 것이다.

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월세와 시세 차익이라는 두 마리 토끼

1. 저평가된 여러 지역에
2. 임대수익률이 잘 나오는 작고 가벼운 물건을 사되
3. 레버리지(대출과 임대보증금)를 활용해 실투자금을 최소화하고
4. 월세로 현금흐름을 창출하면서
5. 시세 분출이 있을 때까지 보유한다.

224
전세를 끼고 주택을 사는 것은 무조건 매매가가 올라야만 수익이 나는 게임이므로 시간에 쫓겨서는 좋은 결과를 기대하기 어렵다.

225
따라서 아무리 투자금이 적게 든다 해도 만기 때 전세가가 하락할 우려가 있는 지역에는 투자하지 않는다. 여기서 또다시 공급의 중요성이 드러난다.

225
고수는 자기의 투자 물건을 '팔아도 그만, 안 팔아도 그만'인 상태로 만든다. 또는 '팔기 싫은' 상태로 만든다. 한마디로 내 자산의 운명을 시장 상황에 맡기는 것이 아니라 내 스스로 컨트롤할 수 있게 만드는 것이다. 가장 큰 매매 차익은 이런 컨디션 하에서 실현된다. 이기는 투자란 이런 것이다.

243
부동산 투자를 어려워하는 사람들, 특히 마지막에 가서 결단을 잘 내리지 못하는 사람들에게 권하고 싶은 방법이 하나 있다. 작고 가벼운 투자 물건 하나부터 '무조건 일단'해보라는 것이다.

244
그리고 또한 알게 된다. 세상의 모든 결과나 성취는 실행 뒤에 비로소 온다는 것을, 아무리 공부를 많이 하고 준비를 많이 해도 실행하지 않으면 아무 일도 일어나지 않는다는 것을 말이다.

244
부동산 공부를 하다 보면 최소한 '지금 여기에 투자하면 손해는 안 보겠지.' 정도는 판단할 수 있는 시적이 온다. 그때까지 앞뒤 재지 말고 공부를 하다가 확신이 서는 시점이 오면 작은 투자부터 용기 있게 시작해야 한다.

247
수익형 부동산 투자에서 수익률을 계산할 때는 최대한 보수적으로 해야 한다. '투자금이 얼마고 월세가 얼마이니, 연 수익률이 몇 퍼센트쯤이다.'라는 식으로 대충대충 계산하면 안 된다. 보이지 않는 비용 때문에 앞으로 남고 뒤로 밑지는 일이 빈번하게 발생하기 때문이다. 따라서 수익률 계산을 할 때는 대출이자, 중개수수료, 관리비, 보유세 등 반드시 발생하는 고정비용을 꼭 포함해야 한다. 내 경우는 여기에 더해서 언제 발생할지 모르는 수리비를 예비비 항목으로 추가해 계산한다.(예비비는 월세의 5~10% 정도가 적당하다.)

252
투자 직전에 하는 질문
첫째. 이곳에 투자한 이유를 명확히 말할 수 있는가.
둘째. 마땅히 해야 할 노력을 다 하였는가.
셋째. 시간을 내 편으로 만들었는가.
넷째. 발생 가능한 리스크를 모두 점검하였는가.

253
투자자가 직접 찾아봐야 할 주요 데이터와 출처

스스로 분석하고 스스로 투자하는 투자자가 되기 위해서는 최소한 아래 데이터 정도는 직접 찾아보고 익혀야 한다. 아래 열거한 데이터를 능숙하게 다루고 해석할 정도가 되면 굳이 다른 사람에게 기대어 투자할 이유가 없다. 이때가 되면 투자 실력은 빠르게 향상된다..
1. 입주물량 파악
네이버 부동산 - 분양 http://land.naver.com
APT2you - 청약 정보 http://land.apt2you.com

2. 시장 동향
KB부동산 - 주택 가격동향 http://nland.kbstar.com
한국감정원 - 주택 가격동향조사 http://r-one.co.kr

3. 미분양 정보
국토교통부 통계누리 - 미분양 주택 현황보고 http://stat.molit.go.kr

4. 실거래가
국토교통부 실거래가 http://rt.molit.go.kr/

5. 매물정보
네이버 부동산 - 매물 http://land.naver.com

6. 인구, 가구, 소득
국가통계포털 KOSIS http://kosis.kr

268
무언가 하나를 잘하기 위한 최고의 방법은 잘할 때까지 하는 것이다. 다른 지름길은 없다.

269
내가 사는 동네의 모든 아파트 가격과 특징을 줄줄 꿰기 전까지는 멈추지 말아야 한다. 그것 하나를 잘 해내면 다음 것도 잘 해 낼 수 있게 된다. 뭐 하나를 하더라도 취미생활이 아닌 전문가가 되겠다고 마음먹어라. 앞서가는 사람들은 다들 그렇게 하고 있다.

270
시장은 낙관적으로 보되 자금 계획은 보수적으로 세워라

272
모름지기 부동산 투자를 할 때에는 항상 최악의 상황을 감안해서 투자를 해야 한다. 최악의 상황이 발생하더라도 살아남을 수 있을 만큼 보수적으로 자금 계획을 세워야 한다.

287
어떤 시장이 오더라도 적응할 수 있는 실력과 체력을 길러놓아라. 좋은 기회를 눈 뜨고 놓치지 않도록 부지런히 공부하고 준비하고 시장을 예의 주시해야 한다.

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'사람보다 돈을 우선하지 않는다'

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사실 평범한 사람이 부자가 되는 길은 정해져 있다. 너무나 간단하다.

첫째, 일을 통해 돈을 번다.
둘째, 그 돈을 잘 모은다
셋째, 그것을 잘 불린다.

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결국 내가 생각하는 부자가 되는 유일하고 확실한 길은 이렇다.

자신과의 싸움에서 계속 이기며 앞으로 나아가는 것

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인생의 전반부가 먹고살고 가족을 건사하기 위해 경제적으로 분투한 시기였다면 후반부에는 진정 하고 싶은 일을 하며 가치 있는 삶을 살아야 하리라. 

 

 

청울림 추천도서(책 내용에서 언급된 도서)

네 안에 잠든 거인을 깨워라 - 앤서니 라빈스
자라투스트라는 이렇게 말했다 - 니체
이웃집 백만장자 - 토마스 J. 스탠리 교수(꼭 읽기)

<영화>
제리 맥과이어

맨 뒤에 총 100권 정도의 책을 추천해준다.

그중에서도 선별된 강력 추천 도서 10권.

성취 심리
브라이언 트레이시, 씨앗을 뿌리는 사람
(재출간 : 잠들어 있는 성공시스템을 깨워라)

그대, 스스로를 고용하라
구본형, 김영사

협상의 법칙(전 2권)
허브 코헨, 청년정신

아기곰의 재테크 불변의 법칙
아기곰, 아라크네

육일약국
김성오, 21세기 북스

카네기 인간관계론
데일 카네기, 씨앗을 뿌리는 사람

생각의 비밀
김승호, 황금사자

굿바이, 게으름 (꼭 보기)
문요한, 더난출판사

금방 까먹을 것은 읽지도 말라
장경철, 비전과 리더십

이웃집 백만장자
토머스 J. 스탠리, 윌리엄 D. 댄코, 리드리드출판
(개정판 : 백만장자 불변의 법칙)