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경제실전수업

돈 되는 아파트 돈 안 되는 아파트

by harumood 2019. 7. 11.
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돈 되는 아파트 돈 안 되는 아파트, 채상욱 지음

 

031) 경기도 역시 '경기도' 전체로 볼 것이 아니라 용인, 시흥, 화성(동탄), 김포로 나누어 봐야하고, 이 지역의 입주 증가가 분당, 일산, 평촌, 과천, 판교 등에 영향을 줄 것이라는 생각은 버려야 한다.

039) 아파트 분양은, 분양하는 '땅'을 기준으로 그 형태를 나눌 수 있다. 첫 번째는 위례 · 미사 · 동탄 김포 한강 · 세종시 같이 신규 택지개발(신도시)을 통해 분양하는 '개발형' 분양이다. 두 번째는 재개발 · 재건축 등과 같은 사업을 통해 '기존 도시'에 다시 아파트를 공급하는 '정비형' 분양이다. 간단하게 말하면 '새 땅'에다 짓는지 '헌 땅'에다 짓는지의 차이다.

 048) 가끔 "정부 정책이 왜 집 있는 사람들에게만 유리한 방향으로 흘러가나요?"라는 질문을 받곤 하는데 내 대답은 심플하다. "집 있는 사람이 집 없는 사람보다 많으니 당연히 집이 있는 가구에 유리한 정책을 내야 표를 많이 얻을 수 있지 않을까요?"

052) 갭투자 : 전세를 끼고 집을 매입하는 것. 예를 들어 전세가 2.7억 원, 매매가 3억 원인 집이 있다고 할 때, 전세를 끼고 매매를 해서 3천만원으로 집을 사는 식의 투자다.

즉, 다주택자들이 집값 상승을 기대하면서 갭투자를 하기 시작하면 전세 공급이 증가하고, 집값의 보합이나 하락세를 예상하고 월수입을 원하면 월세 공급이 증가한다.

057) LTV : 주택담보대출 비율. 즉, 은행이 주택을 담보로 대출해줄 때 적용하는 담보 가치 대비 최대 대출 가능 한도를 말한다.

088) 가격에는 실거래가, 감정평가액, 공시가액이라는 세 개의 가격이 존재한다. 실거래가를 100이라고 하면, 감정평가액은 80~100 수준이고, 공시가액은 60 수준이라고 보면 된다. 즉, 일반적으로 공시가액이 세 가격 중 가장 낮다.

실거래가 : 실제 거래되는 가격

감정평가액 : 부동산의 경제적 가치를 화폐 단위로 측정한 것.

공시가액 : 정부가 공동주택에 거래세나 보유세 등 모든 세금을 부과할 때 기준으로 삼는 가격.

 

129)

실거주 VS 투자? 원하는 집을 찾는 방법

1. 원하는 지역의 아파트 시세와 학군 파악하기

조인스랜드(joinsland.joins.com) 사이트 참고.

[시세] -> [전세비율 높은 아파트]  : 이 메뉴에서 전세가와 매매가 차이가 적은 아파트를 찾아볼 수 있다.

네이버 부동산(land.naver.com) 사이트 참고.

지도를 확대하거나 축소하면서 법으로 지정된 행정구역 단위를 확인할 수 있다.

137) 관심 지역의 매매가-전세가 차이, 즉 처분가치를 이런 방식으로 조사한 후에는 반드시 별도로 정리해두어야 한다. 이런 방식을 반복하면서 결과를 정리하다 보면 가진 자산으로 매매할 수 있는 실거주용 아파트나 투자 가능한 아파트 정도는 쉽게 찾을 수 있다.

138) 현장에서 확인해야 할 사항들

부동산에 전화 할 때 "네이버 부동산에 올라온 ㅇㅇㅇ동 ㅇㅇㅇ호 매매(혹은 전세) ㅇ억원인 매물, 거래되었나요?"

평균 매매 가격은 평균 매매 가격일 뿐이다. 어차피 각 아파트는 개별 동과 호수를 가진 실제 물건이기 때문이다.

등기부등본 확인하기

부동산중개사에게 미리 말해두면 좋을 이야기 : 같은 평형의 아파트라고 해도 향과 동, 층에 따라 그 가치가 전부 다르기 때문에 실제 매물 확인의 중요성을 반복해서 강조할 필요는 없을 것이다.

170) 내 은사이신 교수님께서 이에 대한 답변들을 정리해주셨다. 분당은 강남 등 서울로의 접근이 편리하고, 경부선 교통축이어서 수원이나 안양, 용인에 대한 접근이 탁월하며, 신도시 규모가 크고, 배후에 성남시가 있어서 배후 지원도 용이했다고 한다. 또 적정 밀도를 유지하여 생활하기 편리했고, 공공기관 이전 유치에 대한 발표 등도 분당을 선택하게 한 이유였다고 한다. 어쨌거나 그 선택은 미래를 달라지게 했다.

177) 임대사업을 통해 가장 높은 수익을 올리는 방법은 바로 '방세'를 받으면 된다는 사실이다. 고시원처럼 모든 방마다 숙박비용을 받을 수 있다면 가장 높은 수익성을 얻는 빌딩이 된다.

186) 주택연금이란, 집은 갖고 있으나 노후 대비가 잘되어 있지 않은 노년층을 위한 일종의 연금제도다. 집을 담보로 매달 사망할 때까지 연금을 받을 수 있기 때문에 최근 주택연금의 장점이 부각되고 있다.

193) 우리나라 부동산 시장은 수요 대비 신규주택 공급이 대단히 부족하다는 점, 기존주택의 노후화 정도가 상당히 심각하다는 점, 다주택자들이 소유한 주택이 많다는 점 이렇게 세 가지 특징을 가지고 있다. 

201) 40대 이상 1인 가구 증가의 원인은 크게 두 가지다. 첫 번째 이유는 이혼, 두 번째 이유는 유학이나 직장 이전에 따른 가구 분파, 즉 '기러기 가족'이 되는 경우다.

214) 신축 단독주택이 계속 지어지는 이유는 노후 단독주택이 너무 많기 때문일지도 모른다.

225) 서울의 인구 감소를 다루는 보도는 '주거비 상승 → 서울 탈출'이라는 흐름에서 벗어나지 않는다. 그런데 주거비 상승의 원인에 대해서는 제대로 이야기하지 않는다. 재개발 때문에 주택 수가 줄고, 이에 따라 서울을 벗어나야 하는 가구가 필연적으로 발생한다는 것은 왜 말하지 않는 것일까.

직접 부동산을 탐방하는 것 : 임장

244) 만약 재개발 대상에 대한 매수 제의가 왔다고 하자. 그럼 당연히 비례율부터 물어봐야 하지만 비례율을 말해줄 사람은 없다. 그러면 일반 분양 가격조합원 분양 가격을 물어봐야 하는데, 일반 분양 가격은 일반적으로 주변 시세를 통해 가늠할 수 있다. 그런 후 조합원 분양 가격을 물어야 한다. 조합원 분양 가격이 4.5억 원이고 일반 분양 가격은 6.0억 원 수준이라고 하자. 그러면 할인 폭은 약 1.5억 원 수준이라는 것을 파악할 수 있다. 이것을 아는 것만으로도 재개발 투자의 5부 능선은 넘은 셈이다.


재미없을 것이라는 생각을 하고 초반에 조금 지루하게 보긴 했지만, 읽으면서 호기심이 해결된 부분들도 있고, 친절하게 용어설명도 되어있어 초보자들도 어렵게 보는 책은 아닌 것 같아 좋았다.

일산과 분당 중에 분당이 뜬 이유, 정책이 왜 집 있는 사람에게 유리한지, 또 갭투자는 무엇인지 기본을 정립하기에 좋은 책이 아닌가 싶다. 전부를 기억할 수 없으니 이정도로 정리하는 걸로^^

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