집값 상승 공식 깨졌다

9.13 대책을 계기로 하락세

서울과 수도권을 기준으로 공시가격 6억원 초과 여부, 국민주택규모(전용 85㎡) 초과 여부다.

공시가격 6억원을 넘어가는 집은 의무임대기간을 채운 뒤 양도하더라도 장기보유특별공제를 받을 수 없게 됐다. 서울 집값을 밀어올리던 소형 고가(전용 85㎡ 이하·공시가격 6억 초과) 아파트에 쏠리던 투자 수요가 감소할 수밖에 없기 때문에 약세 전환을 예상했던 것이다.”

▶소형 저가 강세
임대주택 등록이 가능한 소형 저가(전용 85㎡ 이하·공시가격 6억원 이하) 아파트엔 여전히 투자 메리트가 있다. 이들에 대해선 부동산시장의 전통적인 펀더멘탈이 유효하다.”

앞으로 변화폭이 큰 투자 대상군은 소형 저가(전용 85㎡ 이하·공시가격 6억원 이하) 아파트가 될 것이다
서울 출퇴근 비중이 높은 ‘서울 세력권’ 도시이면서 수도권광역급행철도(GTX) 등 교통망이 개선되는 지역 신축 아파트는 드라마틱하게 투자 매력이 부각될 것이다. 이걸 계산한 투자자들은 이미 움직이고 있다. 물론 입지가치는 생각보다 천천히 변한다는 걸 염두에 둬야 한다.

▶ 대형 면적대 강세를 전망하는 이유
대형은 실수요의 영역이다. 투자 의지를 접고 1주택으로 정리하는 이들이 진짜 ‘똘똘한 한 채’를 찾아 집을 대형화 하기 때문이다. 그렇다고 모든 지역 대형 면적대가 오른다는 건 아니다. 

▶1주택을 공동명의로 돌리면 공시가격 12억원(남편 6억+아내 6억)까지 종부세를 안 낸다. 전용 84㎡로 이 조건을 맞추는 게 대형보다 절세에 유리할 텐데도 대형이 강세를 보일까?

“예컨대 압구정동 ‘한양아파트’ 중대형 면적대는 올해 공시가격이 13억9000만원이다. 1주택인 부부 공동소유라면 12억원을 초과하는 1억9000만원에 대해서만 종부세를 내기 때문에 세금이 얼마 안 된다. 다시 말해 대형을 공동소유할 경우 더 넓은 집에 살면서 종부세 걱정도 안 하고 산다는 얘기다. 시가 50억원 상당의 반포동 ‘아크로리버파크’ 전용 178㎡를 보자. 이 아파트 공시가격은 지난해 30억원에서 32억원으로 비교적 조금 올랐다. 50억원짜리 아파트를 1주택 부부가 공동소유하면 종부세를 450만원씩 내는데 이게 경제력 대비 부담되는 수준일까.”


출처 : 한국경제 [집코노미] 채상욱 "아직도 모르나…집값 상승 공식 깨졌다"

https://news.naver.com/main/read.nhn?mode=LSD&mid=sec&oid=015&aid=0004117829&sid1=001

[집코노미] 채상욱 "아직도 모르나…집값 상승 공식 깨졌다"

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수도권에 소형 저가 집들이 투자 메리트가 있고, 대형 역시 강세인 이유는 1주택으로 아주 똘똘한 한 채를 찾아 대형화 하기 때문에. 공동명의로 할 시 종부세를 적게 낼 수 있어서~~